不動産 銀行は物件の何を評価する？融資審査の3大指標 LTV・DSCR・DY
不動産投資の成功は、多くの場合、適切な条件での融資獲得にかかっています。では、銀行などの金融機関は、融資の可否や融資額を決定する際に、物件の何を、どのように評価しているのでしょうか。その審査プロセスの根幹をなすのが、**「LTV（Loan ...
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不動産 不動産ファンドの仕組み – REPEと利益分配モデル「ウォーターフォール」を解説
J-REITのように市場で取引される不動産投資だけでなく、機関投資家や富裕層が参加する「私募」の世界では、不動産プライベートエクイティ（REPE）ファンドが大きな役割を担っています。これらのファンドは、どのように組成され、そして最も重要な「...
Uncategorized レバレッジは諸刃の剣 -「正のレバレッジ」と「負のレバレッジ」を徹底解説
不動産投資の魅力の一つに「レバレッジ効果」があります。借入を利用することで、少ない自己資金でも大きな資産を動かし、リターンを飛躍的に高めることが可能です。しかし、レバレッジはリターンを増幅させる一方で、リスクも同様に増幅させる「諸刃の剣」で...
Uncategorized 結局、自己資金はどれくらい増える？投資効率を測る7つの指標
これまでの記事で、物件の収益力（NOI）や最終的な手取り現金（ATCF）の計算方法を解説してきました。しかし、投資判断を下すには、それらのキャッシュフローが「投下した自己資金（エクイティ）に対してどれだけ効率的か」を測る必要があります。「利...
不動産 融資を考慮した本当の儲けは？税引前・税引後キャッシュフロー（BTCF/ATCF）
前回の記事では、不動産そのものが持つ純粋な収益力として「NOI（純営業収益）」を解説しました。しかし、多くの不動産投資家は融資（レバレッジ）を利用します。その場合、NOIは投資家が最終的に手にする現金（キャッシュ）とは異なります。融資を利用...
不動産 不動産投資の最重要指標「NOI」徹底解説 – GPRからの計算全ステップ
不動産投資の世界には数多くの指標が存在しますが、その中でも物件の「稼ぐ力」を最も純粋に表す、まさに王様とも言える指標が**「NOI（Net Operating Income / 純営業収益）」**です。物件の価値を測るキャップレートや、融資...
不動産 市場の「体温計」- キャップレートスプレッドと金利の関係を学ぶ
不動産のキャップレートは、それ単独で存在するわけではありません。金融市場全体の大きなうねり、特に金利の動向と密接に連動しています。プロの投資家は、この関係性を「キャップレート・スプレッド」という指標で常に観測し、市場の過熱感やリスクを判断し...
不動産 価格の妥当性を測る「マルチプル」と簡易指標を使いこなす
不動産投資のプロフェッショナルは、詳細なキャッシュフロー分析に入る前に、物件価格の妥当性を瞬時に見極めるための「物差し」をいくつか持っています。それが、**マルチプル（乗数）**やその他の簡易指標です。これらの指標は、限られた情報からでも「...
Uncategorized 不動産の価値はどう決まる？3大評価アプローチを徹底比較
不動産投資の意思決定において、その「価値」を正しく見極めることは全ての基本です。しかし、不動産の価値は一つではなく、異なる視点から評価するための複数のアプローチが存在します。プロの実務家は、これらのアプローチを複合的に用いることで、より精度...
Uncategorized 不動産価値評価の根幹「キャップレート」
不動産投資やファイナンスの実務において、最も頻繁に使われる指標、それが**「キャップレート（Capitalization Rate）」**です。日本語では「還元利回り」とも訳されます。この指標は、物件の収益性を測る物差しとして非常に便利です...