Uncategorized レバレッジは諸刃の剣 -「正のレバレッジ」と「負のレバレッジ」を徹底解説
不動産投資の魅力の一つに「レバレッジ効果」があります。借入を利用することで、少ない自己資金でも大きな資産を動かし、リターンを飛躍的に高めることが可能です。しかし、レバレッジはリターンを増幅させる一方で、リスクも同様に増幅させる「諸刃の剣」で...
カブア・イェイツ
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Uncategorized 結局、自己資金はどれくらい増える？投資効率を測る7つの指標
これまでの記事で、物件の収益力（NOI）や最終的な手取り現金（ATCF）の計算方法を解説してきました。しかし、投資判断を下すには、それらのキャッシュフローが「投下した自己資金（エクイティ）に対してどれだけ効率的か」を測る必要があります。「利...
不動産 融資を考慮した本当の儲けは？税引前・税引後キャッシュフロー（BTCF/ATCF）
前回の記事では、不動産そのものが持つ純粋な収益力として「NOI（純営業収益）」を解説しました。しかし、多くの不動産投資家は融資（レバレッジ）を利用します。その場合、NOIは投資家が最終的に手にする現金（キャッシュ）とは異なります。融資を利用...
不動産 不動産投資の最重要指標「NOI」徹底解説 – GPRからの計算全ステップ
不動産投資の世界には数多くの指標が存在しますが、その中でも物件の「稼ぐ力」を最も純粋に表す、まさに王様とも言える指標が**「NOI（Net Operating Income / 純営業収益）」**です。物件の価値を測るキャップレートや、融資...
不動産 市場の「体温計」- キャップレートスプレッドと金利の関係を学ぶ
不動産のキャップレートは、それ単独で存在するわけではありません。金融市場全体の大きなうねり、特に金利の動向と密接に連動しています。プロの投資家は、この関係性を「キャップレート・スプレッド」という指標で常に観測し、市場の過熱感やリスクを判断し...
不動産 価格の妥当性を測る「マルチプル」と簡易指標を使いこなす
不動産投資のプロフェッショナルは、詳細なキャッシュフロー分析に入る前に、物件価格の妥当性を瞬時に見極めるための「物差し」をいくつか持っています。それが、**マルチプル（乗数）**やその他の簡易指標です。これらの指標は、限られた情報からでも「...
Uncategorized 不動産の価値はどう決まる？3大評価アプローチを徹底比較
不動産投資の意思決定において、その「価値」を正しく見極めることは全ての基本です。しかし、不動産の価値は一つではなく、異なる視点から評価するための複数のアプローチが存在します。プロの実務家は、これらのアプローチを複合的に用いることで、より精度...
Uncategorized 不動産価値評価の根幹「キャップレート」
不動産投資やファイナンスの実務において、最も頻繁に使われる指標、それが**「キャップレート（Capitalization Rate）」**です。日本語では「還元利回り」とも訳されます。この指標は、物件の収益性を測る物差しとして非常に便利です...
不動産 すべての投資の基本 -「実物資産」と「金融資産」の違いとは？
不動産投資を語る上で、私たちは当たり前のように「資産」という言葉を使います。しかし、一口に「資産」と言っても、その性質によって大きく二つに分類されることをご存知でしょうか。それが**「実物資産（Real Assets）」と「金融資産（Fin...
プロジェクトファイナンス 【第3弾】PFのリスク、ステークホルダー、そしてディールの力学
これまでの連載で、我々はプロジェクトファイナンス（プロファイ）の基礎指標（第1弾）、そして分析の核心である財務モデル（第2弾）について、技術的な側面を中心に解説してきました。最終回となる本記事では、モデルが弾き出す数字の裏側にある、より商業...