不動産投資におけるLTVと頭金

個人の資産運用における不動産投資の優位性は、ローンが引けることということは周知の事実だ。

ローンを引く際には、ローン定数%K<NOIであれば、ローンは深く長くが基本であることは不動産投資家にとっては常識だ。

筆者の本業は太陽光発電所開発だがプロジェクトファイナンスを活用しており、同様にローンは深く長く引き、エクスポージャーをいかに下げるかが投資判断で重要になる。(NPVなど他の評価指標の議論はあるが、そこは筆者の本業では曖昧)

楽待や健美家、個人不動産投資家のブログ、著書を見ている中でローンに関して大家ワナビーである筆者の疑問点を列挙していく。

物件単体取得の頭金の割合

不動産相場高騰の前はフルローンもあったようだが、不動産価格高騰の現在はかなりの割合で頭金を投入する必要があるというのはよく聞く話だ。2、3割といったところであろうか。

物件価格と個人のBSと頭金金額について考察したブログ、書籍は無いように思われる。(筆者の勉強不足かもしれないので考察したものがあれば,是非コメントで教えていただきたい。)

個人のBSに対して、どの程度の価格の物件であればデフォルトを避けられるだろうか。

ボロワーとしては、一般的に頭金を少なくする事が肝要である。ただ、頭金を減らすにしても、

個人のBSの資産の部<(越えられない壁)<物件価格　だとその物件は手に余る物件であるといえよう。

では個人のBSと比較しどの程度の価格の物件であれば良いのだろうか。

物件価格は個人BSと同程度で、フルローンを目指す。

これが筆者の考えである。

かなり安全を見ていると自覚している。

多法人スキームよろしくバンバンローンを引くのも一つだが金利のある世界では、それは通用しない。金利のある世界では身の丈にあったデットとお付き合いしていくしか無いのである。