不動産取引の重要知識 – 契約形態と法務の基本

不動産投資の実務は、華やかな物件取得や金融指標の分析だけではありません。その裏側には、取引の安全性と実効性を担保するための、地道な法務・契約に関する知識が不可欠です。

本記事では、不動産取引の当事者である「貸主・借主」の定義から、物件の権利形態である「借地権」、特殊な取引形態である「セール・アンド・リースバック」、そして取引の信頼性を保証する「資金証明」まで、実務家が押さえておくべき法務・契約の基本知識を解説します。

契約の基本当事者 – 貸主（Lessor）と借主（Lessee）

全ての賃貸借契約には、必ず二つの当事者が存在します。

この関係性は、単純な住居の賃貸から、航空機のリースまで、あらゆる賃貸借取引の基礎となります。実務上、この貸主と借主のどちらが資産のリスクと経済価値（リワード）の大部分を負うかによって、会計上のリース区分（オペレーティング・リースとファイナンス・リース）が変わることも重要です。

不動産の権利は、土地と建物を完全に所有する「所有権（Freehold Interest）」だけではありません。特に日本では、「借地権」という権利形態が非常に重要です。

**借地権（Leasehold Interest）**とは、地主から土地を借り、その上に建物を建てて所有・利用する権利のことです。土地の所有権は地主に残ったまま、借主は契約期間中、土地を使用する権利を得ます。

借地権には、契約の形態によっていくつかの種類があります。

借地権の種類	概要
Tenancy for Years (確定期間賃借権)	契約時に50年など、明確な契約期間が定められている形態。
Periodic Tenancy (期間の定めのない賃借権)	月々や年々といった単位で契約が自動更新される形態。
Tenancy at Will (任意賃借権)	貸主・借主のどちらからでも、いつでも契約を終了できる形態。
Tenancy at Sufferance (不法占有)	契約終了後も、借主が立ち退かずに不法に占有を続けている状態。

**セール・アンド・リースバック（Sale and Leaseback）**とは、企業などが所有する不動産を一度売却し、ただちにその買主から同じ不動産を借りて、継続して使用する取引手法です。

この手法は、売主（元の所有者）と買主（新たな所有者）の双方にメリットがあります。

売主（借主となる）側のメリット・デメリット

	説明
メリット：資金調達	不動産を売却することで、バランスシートを改善し、事業投資などに使える現金を即座に得ることができる。
メリット：事業の継続性	物件を離れることなく、そのまま事業を継続できる。
デメリット：所有権の喪失	所有者から賃借人になるため、今後は賃料支払い義務が生じ、物件の自由な改修などができなくなる。

買主（貸主となる）側のメリット・デメリット

	説明
メリット：安定したテナント	物件取得と同時に、長期契約が見込める優良なテナントを確保できる。空室リスクやテナント探しのコストがない。
メリット：安定したリターン	多くの場合、契約は管理費等を借主が負担するトリプルネット（NNN）リースであり、安定した長期的なリターンが見込める。
デメリット：限定的なアップサイド	賃料が固定されるため、将来の不動産価値の大幅な上昇（キャピタルゲイン）の恩恵を受けにくい場合がある。