不動産のキャップレートは、それ単独で存在するわけではありません。金融市場全体の大きなうねり、特に金利の動向と密接に連動しています。プロの投資家は、この関係性を「キャップレート・スプレッド」という指標で常に観測し、市場の過熱感やリスクを判断しています。
本記事では、不動産市場の「体温計」とも言えるこのキャップレート・スプレッドとは何か、そしてなぜ金利の動きが不動産価値に影響を与えるのか、そのメカニズムを実務家向けに分かりやすく解説します。
キャップレート・スプレッドとは何か？
キャップレート・スプレッドとは、不動産のキャップレートと、リスクフリー資産（無リスク資産）の利回りとの差を指します。一般的に、リスクフリー資産としては長期国債の利回り（日本では主に10年物国債利回り）が用いられます。
キャップレート・スプレッド = キャップレート (%) - 10年国債利回り (%)
スプレッドが示す「リスクプレミアム」
このスプレッドが意味するものは、投資家が国債のような安全な投資先と比べて、不動産というリスクのある資産に投資するために要求する**「上乗せリターン（リスクプレミアム）」**です。
例えば、10年国債の利回りが1%の時に、ある不動産のキャップレートが4%であれば、スプレッドは3%となります。これは、投資家が不動産のリスク（空室、賃料下落、災害など）を引き受ける対価として、国債よりも3%高いリターンを期待していることを意味します。
金利と不動産価値の基本的な関係
金利の変動は、不動産の購入資金の大部分を占める「借入」のコストに直接影響を与えるため、不動産価値と強い関係性を持ちます。
- 金利上昇のケース借入コストが上昇するため、投資家は同じ物件を購入するための資金調達が難しくなります。結果として、不動産への需要が減少し、物件価格には下落圧力がかかります。同じNOIでも価格が下がれば、キャップレートは上昇（エクスパンション）します。
- 金利低下のケース借入コストが低下し、投資家はより有利な条件で資金を調達できます。これにより不動産投資の魅力が高まり、需要が増加することで、物件価格には上昇圧力がかかります。同じNOIでも価格が上がれば、キャップレートは低下（コンプレッション）します。
スプレッドの「拡大」と「縮小」が示すもの
キャップレートと国債利回りは常に同じ幅で動くわけではなく、このスプレッドが拡大したり縮小したりすること自体が、市場のセンチメントを示す重要なサインとなります。
スプレッドの拡大
スプレッドが拡大する時、それは市場参加者が不動産投資のリスクをより高く見積もっていることを意味します。一般的には、経済の先行きが不透明な時期や金融不安が高まる局面で見られます。投資家はより高いリスクプレミアムを要求するため、キャップレートが国債利回りほどには低下しない、あるいは国債利回り以上に上昇することでスプレッドが広がります。
スプレッドの縮小
スプレッドが縮小する時、それは市場参加者が不動産投資に対して楽観的になっていることを示します。経済が安定し、不動産への投資意欲が旺盛な時期には、投資家は低いリスクプレミアムでも投資を行うため、スプレッドは狭まる傾向にあります。
実務上の注意点 – 単純な相関ではない
これまでの説明は基本的な関係性ですが、実務上、金利とキャップレートは必ずしも教科書通りに連動するわけではありません。
例えば、金利が上昇する局面でも、それを上回る力強い賃料（NOI）の成長が期待できる市場であれば、不動産価値は下落せず、むしろ上昇することさえあります。これは、金利上昇によるマイナス影響を、NOIの成長が上回るためです。
また、インフレヘッジとして不動産への資金流入が強まる局面では、金利が上昇していてもキャップレートは低下（コンプレッション）し、スプレッドが縮小することもあります。
このように、金利はキャップレートを動かす非常に重要な要因ですが、それだけで全てが決まるわけではなく、賃料の成長期待や市場の需給バランスといった他の要因と合わせて総合的に判断する必要があります。
まとめ
キャップレート・スプレッドは、不動産市場のリスクプレミアムを測るための重要な指標です。
- スプレッドは「不動産投資のリスクプレミアム」 を示す。
- 基本的には、**金利が上がればキャップレートも上がり（価格は下落）、金利が下がればキャップレートも下がる（価格は上昇）**という関係性がある。
- ただし、この関係は絶対ではなく、NOIの成長期待など他の要因によって結果は変わる。
金利の動向だけでなく、スプレッドが歴史的な水準と比べて拡大しているのか、縮小しているのかを常に観測することで、現在の不動産市場がどのようなサイクルにあるのか、そして不動産投資の相対的な魅力がどのレベルにあるのかを、より深く理解することができるのです。
コメント