【不動産証券化マスター過去問頻出論点】104「不動産証券化の法務・会計・税務」

【はじめに】

本記事では、不動産証券化協会認定マスターの試験科目104「不動産証券化の法務・会計・税務」について、過去の出題傾向を踏まえた頻出論点を体系的に整理し、解説します。学習の総仕上げや、知識の定着度を確認するためのツールとしてご活用いただければ幸いです。

科目：104_不動産証券化の法務・会計・税務

テーマ4-1：法務 – 証券化の基本法務

核心知識

不動産証券化は、民法や借地借家法といった当事者間の権利義務を定める私法と、宅建業法や都市計画法といった行政上のルールを定める公法が複雑に絡み合う領域です。その法務上の根幹をなすのが「倒産隔離」の考え方です。これは、オリジネーター（元の不動産所有者）の倒産リスクが投資家に及ばないようにするための仕組みであり、「真正譲渡」の確保と、SPC自体の倒産リスクを極限まで小さくすることが鍵となります。

頻出論点

民法:
- 契約の成立: 売買契約は諾成契約であり、当事者の合意のみで成立します。契約書は成立要件ではありません。
- 所有権移転と登記: 登記は第三者対抗要件であり、成立要件ではありません。二重譲渡の場合は、先に登記を備えた方が所有権を確定的に取得します。
- 登記の効力: 日本の不動産登記には公信力はありません。登記上の所有者を真の所有者と信じて取引しても、原則として保護されません。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 登記簿上の所有者を信じて取引すれば、有効に所有権を取得できる。
    > [正] 日本の登記に公信力はないため、真の所有者が別にいれば保護されません。
- 賃貸人たる地位の移転（改正民法第605条の2）:
  - 新所有者が賃借人に対抗するには所有権移転登記が必要です。
    - 【ひっかけ注意】
      > [誤] 新所有者は、所有権移転登記をしなくても、賃借人に対して賃料を請求できる。
      > [正] 賃貸人たる地位を賃借人に対抗するためには、所有権移転登記が必要です。
  - 売主・買主間の合意により、売主が賃貸人の地位を留保できます（テナントの承諾は不要）。
倒産隔離と真正譲渡:
- 目的: オリジネーターの倒産リスクから投資家を保護すること。
- 会計との関連: 会計上のオフバランスと法務上の真正譲渡は、実務上は密接不可分です。会計上オフバランスが認められない取引の真正売買性を法的に認めるのは極めて困難です。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 法律上の真正売買の議論と、会計上のオフバランスの議論には関連性はない。
    > [正] 実務上は密接不可分であり、会計上オフバランスできない取引の真正売買性を法的に認めるのは困難です。
- 一般社団法人の活用: SPCの親会社として活用されます。資金提供者（基金拠出者）と議決権保有者（社員）を分離できるため、利害関係者による恣意的な議決権行使を防ぎ、倒産隔離に寄与します。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 一般社団法人が倒産隔離に使えるのは、基金拠出者と社員が制度的に同一であるからだ。
    > [正] 分離できるからです。
- ノンペティション条項: SPCの役員やレンダー（貸し手）等から「倒産申立てを行わない」旨の誓約書を取得するもので、有力な倒産隔離手段です。

テーマ4-2：法務 – ビークル別法務（信託・TMK・投資法人・組合）

核心知識

不動産証券化で利用される主要なビークル（器）である信託、TMK（特定目的会社）、投資法人、各種組合（GK-TKスキームで使われる合同会社と匿名組合など）は、それぞれ根拠となる法律が異なります。そのため、機関設計、業務運営、資金調達方法、関連する業法の適用関係などに大きな違いがあり、それぞれの特徴を正確に理解することが重要です。

頻出論点

信託 (根拠法：信託法):
- 受益権譲渡の対抗要件: 不動産登記ではなく、確定日付ある証書による、譲渡人から受託者への通知または受託者の承諾です。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 信託受益権の譲渡を第三者に対抗するには、信託登記の受益者を変更する必要がある。
    > [正] 確定日付ある通知・承諾が必要です。登記は対抗要件ではありません。
- 自己信託: 委託者＝受託者。生じた受益権を50名以上に取得させると自己信託業の登録が必要。
- 信託財産責任負担債務: 債権者は信託財産には強制執行できますが、受益者の固有財産にはできません。
TMK (特定目的会社) (根拠法：資産流動化法):
- 特定資産が不動産信託受益権の場合は、管理・処分の委託義務は適用されません。
- オリジネーター等の役職員はTMKの役員になれません（役員の兼任禁止）。
- 宅建業法の適用は除外されます。
投資法人 (J-REITなど) (根拠法：投信法):
- 外部の資産運用会社への資産運用業務の委託が法律で義務付けられています。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 投資法人は、不動産の取得・売却を役員会で決議する。
    > [正] 投資判断は委託を受けた資産運用会社が行います。役員会は利益相反取引などを監督・承認します。
- 役員の員数要件：監督役員 ≧ 執行役員＋ 1。
- 私募REIT: オープンエンド型が主流ですが、投資法人債を発行できるのはクローズドエンド型のみです。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] オープンエンド型の私募REITも、投資法人債を発行できる。
    > [正] 投資法人債を発行できるのはクローズドエンド型の投資法人のみです。
各種組合 (根拠法：会社法、商法、LPS法など):
- 任意組合: 組合員は無限責任。財産は組合員の共有（合有）。
- 匿名組合: 匿名組合員は有限責任。財産は営業者に帰属します。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 匿名組合の財産は、全組合員の共有（合有）である。
    > [正] 営業者に帰属します。合有となるのは任意組合やLPSです。
- LPS (投資事業有限責任組合): 無限責任組合員（GP）と有限責任組合員（LP）から構成。現物不動産への直接投資は原則不可。

テーマ4-3：法務 – 金融商品取引法と投資家保護

核心知識

金融商品取引法（金商法）は、不動産証券化商品を「有価証券」として位置づけ、その発行・流通、関連する業者、取引行為を包括的に規制する、不動産証券化ビジネスの根幹をなす法律です。その目的は、投資家保護と公正な市場の維持にあります。

頻出論点

有価証券の分類:
- 第一項有価証券: 株券、社債券、投資口など、流通性が高いもの。
- 第二項有価証券（みなし有価証券）: 信託受益権、集団投資スキーム持分（匿名組合出資など）。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 不動産信託受益権は第一項有価証券である。
    > [正] 第二項有価証券（みなし有価証券）です。
金融商品取引業の4分類: 第一種、第二種、投資助言・代理業、投資運用業。
自己運用とビークルの関係:
- GK-TKスキーム: 営業者GKは、集めた資金を有価証券（不動産信託受益権）に投資するため自己運用にあたり、原則として投資運用業の登録が必要です。
- TMKスキーム: TMKへの出資は集団投資スキーム持分ではないため、TMKが有価証券に投資しても自己運用にあたりません。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] TMKが不動産信託受益権に投資する行為は、自己運用にあたる。
    > [正] TMKへの出資は集団投資スキーム持分ではないため、自己運用にあたりません。
適格機関投資家等特例業務:
- 要件: 適格機関投資家1名以上＋特例業務対象投資家49名以下など。
- 届出のみで、自己募集（第二種業）や自己運用（投資運用業）が可能になる特例です。
- 適格機関投資家は、プロ中のプロであり、一般投資家に戻るオプトアウトはできません。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 適格機関投資家も、申し出れば一般投資家としての保護を受けられる（オプトアウトできる）。
    > [正] オプトアウトできません。
投資家保護規制:
- 特定投資家（プロ）への適用除外: 適合性の原則や書面交付義務などは免除されます。
- 損失補填等の禁止: 市場の公正性に関わるため、相手が特定投資家であっても免除されません。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 特定投資家に対しては、損失補填の禁止規定は適用されない。
    > [正] 市場の公正性に関わるため、特定投資家が相手でも適用されます。
- 金融サービス提供法 vs 消費者契約法: 金融サービス提供法は損害賠償（立証責任軽減）、消費者契約法は取消権を定めます。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 事業者が断定的判断の提供を行ったという事実のみで、消費者は消費者契約法に基づき契約を取り消せる。
    > [正] それにより誤認して契約したことまで立証が必要です。

テーマ4-4：会計 – 証券化スキームの会計（オフバランス・連結）

核心知識

不動産証券化において、オリジネーターの会計上、譲渡した不動産をバランスシートから切り離せるか（オフバランス）は極めて重要な論点です。その判断基準は「不動産の流動化に係る会計処理に関する実務指針」で定められています。また、不動産を保有するSPCが、オリジネーターの子会社として連結財務諸表に取り込まれるかどうかも、SPCの独立性を測る上で重要なポイントとなります。

頻出論点

オフバランスの判断基準（不動産流動化実務指針）:
- リスク・経済価値アプローチ: 不動産に係るリスクと経済価値のほとんどすべてが他者に移転しているか否かで判断。
- 5%ルール: オリジネーターに継続的関与（例：劣後出資）がある場合でも、リスク負担割合が不動産時価の概ね5%以内であれば、売却取引としてオフバランスが認められます。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 譲渡人がSPCに劣後出資している場合、継続的関与にあたるためオフバランスは認められない。
    > [正] 継続的関与にあたりますが、5%ルールを満たせばオフバランスは可能です。
- セール・アンド・リースバック: オフバランスのためには、リースバック部分がオペレーティング・リースであり、かつ適正な賃料であることが必要です。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] セール・アンド-リースバック取引は、いかなる場合も売却取引として認められない。
    > [正] オペレーティング・リースに該当し、賃料が適正なら売却取引として認められる場合があります。
連結の判断基準（支配力基準）:
- 議決権の50%超保有で原則子会社。
- 議決権40%以上50%以下でも、役員派遣などの追加要件を満たせば子会社。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 議決権を45%保有し、役員も派遣しているが、子会社にはならない。
    > [正] 議決権40%以上50%以下＋役員派遣は、子会社に該当します。
- 自己と緊密な者・同意している者の議決権を合わせて過半数を占め、追加要件を満たせば子会社。
SPCの連結に関する特例:
- 資産流動化目的のSPCは、①適正な価額での資産譲受け、②証券所有者への収益享受目的、③適切な事業遂行、の3要件を満たせば、資産を譲渡した企業の子会社に該当しないと推定されます。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] SPCの連結に関する特例は、SPCに出資している全ての企業に適用される。
    > [正] 資産を譲渡した企業との関係で適用される特例です。
開示対象特別目的会社:
- 上記の特例で連結除外されたSPCは、財務諸表に注記が必要です。

テーマ4-5：会計 – 不動産に関する個別会計基準

核心知識

不動産は、その保有目的によって会計上の分類が異なり、それぞれ異なる会計基準が適用されます。主な分類は、販売するために保有する「販売用不動産」、賃貸収入や値上がり益を得るために保有する「賃貸等不動産」、そして自社で使用する「事業用不動産」です。また、減損会計、リース会計、資産除去債務といった個別の会計基準も、不動産の評価や企業の財務状況に大きな影響を与えます。

頻出論点

保有目的別の会計処理:
- 販売用不動産: 棚卸資産として扱われ、期末には低価法で評価されます。
- 賃貸等不動産: 投資不動産や遊休不動産。取得原価で計上されますが、期末の時価等を注記することが義務付けられます。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 賃貸等不動産は、期末に時価で評価替え（時価評価）される。
    > [正] 時価評価はされません。期末時価を注記するだけです。
減損会計:
- 適用手順: ①グルーピング → ②兆候把握 → ③認識判定（vs 割引前CF）→ ④測定（vs 回収可能価額）。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 減損損失の測定は、帳簿価額と割引前将来CFを比較して行う。
    > [正] 測定は回収可能価額（使用価値と正味売却価額の高い方）と比較します。割引前CFは「認識の判定」で使います。
- 回収可能価額: 「使用価値」と「正味売却価額」のいずれか高い方。
- 戻入れ: 一度計上した減損損失の戻入れは認められません。
リース会計:
- ファイナンス・リース: 実質的な売買。リース資産・負債を計上。
- オペレーティング・リース: 通常の賃貸借。オフバランス。
- 判定基準: 現在価値基準（90%ルール）または経済的耐用年数基準（75%ルール）のいずれかを満たせばファイナンス・リース。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] ファイナンス・リースの判定における現在価値基準は75%ルールである。
    > [正] 90%ルールです。75%は経済的耐用年数基準です。
資産除去債務:
- 定義: 有形固定資産の除去に関する法的・契約的義務（アスベスト除去など）。
- 会計処理: 将来の除去費用を割引現在価値で負債計上し、同額を対応する固定資産に加算。その後、減価償却と利息費用で費用配分します。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 資産除去債務に対応する除去費用は、発生時に一時の費用として処理する。
    > [正] 対応する固定資産に加算し、減価償却を通じて費用配分します。
- 見積不能の場合: 負債計上は不要だが、その旨の注記は必要。

テーマ4-6：税務 – ヴィークル別の課税関係と導管性

核心知識

不動産証券化ヴィークルは、その法的な形態によって、法人税や消費税の納税義務者が異なります。TMKや投資法人は、法人税法上の「導管性要件」を満たすことで、投資家への配当を損金（経費）として算入できる「ペイ・スルー課税」の適用を受け、ヴィークル段階での課税を実質的に回避できます。しかし、その導管性要件は税法で厳格に定められており、一つでも満たさないと多額の税負担が発生するリスクがあります。

頻出論点

法人税・消費税の納税義務者:
- 投資法人: 法人税・消費税ともに投資法人。
- 任意組合: 法人税・消費税ともに各組合員（パス・スルー）。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 任意組合の消費税の納税義務者は、任意組合そのものである。
    > [正] 各組合員です。
- 匿名組合: 法人税・消費税ともに営業者（GKなど）。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 匿名組合の法人税の納税義務者は、各匿名組合員である。
    > [正] 営業者です（ただし、分配金は損金算入可）。
- 受益者等課税信託: 法人税・消費税ともに受益者（パス・スルー）。
- 合同会社（単体）: 法人税・消費税ともに合同会社（通常課税）。
TMKの導管性要件:
- 非同族会社要件の緩和: 優先出資について、上位3株主グループの保有割合が50%以下であれば、同族会社でも導管性を維持できます。
- 会計期間: 1年を超えてはなりません（例外なし）。
- 外形標準課税: TMKは資本金の額にかかわらず適用対象外です。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] TMKは、資本金が1億円を超えると外形標準課税の対象となる。
    > [正] TMKは資本金の額にかかわらず適用対象外です。
投資法人の導管性要件:
- 他法人支配禁止: 他の法人の株式等の50%以上を保有しないこと。
- 借入先: 主として機関投資家からであること。
- 欠損金の繰越控除: 導管性要件を満たせば、所得の100%まで控除可能（通常法人は50%）。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 導管性要件を満たす投資法人の欠損金繰越控除は、所得の50%が上限である。
    > [正] 特例により100%まで控除可能です。
税会不一致への対応:
- 会計利益＜税務所得: 投資法人は「一時差異等調整引当額」を設定可。
- 会計利益＞税務所得: 投資法人は「一時差異等調整積立金」を積立可。

テーマ4-7：税務 – 個別税目（消費税・流通税）

核心知識

不動産証券化の実務では、法人税以外にも、消費税と流通税（不動産取得税・登録免許税）が取引コストに大きな影響を与えます。特に消費税では、納税義務の免除や簡易課税制度の適用の可否、高額な資産を取得した場合の特例などを正確に理解することが重要です。また、流通税については、信託を利用した場合の非課税措置や、TMK・投資法人に対する軽減措置がポイントとなります。

頻出論点

消費税:
- 納税義務の免除: 基準期間の課税売上高が1,000万円以下。新設法人は期首資本金1,000万円以上なら課税。
- 簡易課税制度: 基準期間の課税売上高が5,000万円以下の事業者が選択可。
- 高額特定資産: 税抜1,000万円以上の資産を取得した場合、その後3年間は免税・簡易課税が不可。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 高額特定資産を取得した場合、翌事業年度から2年間、免税事業者になれない。
    > [正] 取得した事業年度の初日から3年間です。
- 居住用賃貸建物: 税抜1,000万円以上のものを取得した場合、その仕入税額控除は不可。ただし取得後3年以内に課税賃貸用に転用・譲渡した場合は調整可能。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 居住用賃貸建物を取得後、事業用に転用しても、追加的に消費税額を控除することはできない。
    > [正] 取得後3年以内の転用・譲渡であれば、調整計算により控除が可能です。
流通税（不動産取得税・登録免許税）:
- 課税主体: 不動産取得税は都道府県税、登録免許税は国税。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 登録免許税は都道府県税である。
    > [正] 国税です。
- 課税標準: 原則として固定資産税評価額。
- 信託と流通税: 信託受益権の取得は不動産取得税・登録免許税（所有権移転）が非課税。
  - 【ひっかけ注意】
    > [誤] 現物不動産を取得し、直ちに信託すれば、不動産取得税は課されない。
    > [正] 現物不動産を取得した時点で課税されます。
- 軽減措置: TMK、投資法人、不特法の特例事業者（小規模事業者も含む）は、一定の要件下で流通税の軽減措置を受けられます（時限措置）。